付鹏：逆周期投资与现金流的重要性

核心观点

富人全是逆周期的，最优组合是现金流跟经济反向增长。

• 经济好坏无所谓，现金流依然能增长

• 左手现金流增长，右手资产价格下跌，正是最佳买入时机

• 现金流与资产价格呈跷跷板效应，大多数人只看一头

现金流的价值

经典案例

• 2020 年房产案例：房子卖出去玩 5 年，重新买回来还多 500 万

• 本质：保住现金流，在资产价格低位时重新买入

现实困境

• 房价虽然跌了，但大部分人的收入和现金流也受损了

• 只占到资产便宜，但丧失了现金流，仅是局部优势

投资实战案例

案例一：接盘物业做足疗店

• 物业售价 800 万，面积 2000 多平

• 周边几个小区共几万人

• 资产评估肯定超过 800 万，但不赌升值

• 关键是接手后能否产生不受经济周期影响的现金流

• 足疗店服务周边居民，客户充值后现金流迅速回笼

• 哪怕每次服务只赚 50 元，现金流也足够覆盖成本

案例二：小餐饮的抗周期性

• 经济好时：年轻人看不上

• 经济差时：一天稳定收入 1000 元，成为救命稻草

• 本质：现金流稳定，不太受经济周期影响

案例三：上海外滩办公楼投资

• 姑娘在海门路租办公室，年租金 70 万

• 发现海泰国际 loft，100 平（使用面积 200 多平），售价 400 多万

• 位置：外滩附近，四川北路地铁站，两条地铁交汇

• 独立空调、水、电，适合工作室

• 业主 2012 年买入价与现在持平（400 多万）

• 已装修完毕，上下两层近 300 平

• 现在利率低，房价跌，继续付租金不划算

• 6 年租金节省 = 购房成本（70 万/年 × 6 = 420 万）

• 进公司账，每年折旧抵税

• 纯现金流生意可用于抵扣，节税效果好

• 租出去不划算：年租金 20 多万，空置率高（一整层 8-9 户都空置超 1 年）

• 自用性价比极高：15-20 年省下的租金 + 资产可能增值

投资原则总结

逆周期减持资产的前提

• ✅ 流动性好

• ✅ 手上现金流充足

错配的危害

• 该早上车的没早上车

• 该保现金流的没保

• 在扛负债

• 结果：在经济周期中被淘汰

当下策略

• ❌ 不投入大资本再等收益的项目

• ✅ 能迅速获得现金流的生意

• 选择传媒文娱行业：现金流稳定，无固定资产

• 第一要务：保现金流

• 绝对原则：
• 不赊账、不借款
• 现款现货，不放账期
• 账期 = 负债和杠杆
• 现款现货 = 现金流

启示

贫富差异的本质，实际上就是由每个人的认知来决定的。

• 认知不同 → 决策不同 → 是否错配不同

• 随时间推移，财富样本分散

• 最终形成贫富差距